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略要闻 /CELUE NEWS
为偿借款签署《房屋买卖合同》,效力几何?
发表时间:2019-4-12 来源:

实践中,借贷关系中的债权人为保证其债权的实现,往往要求债务人提供相应的担保,如抵押、质押、保证等,均为《担保法》、《物权法》明确规定的几类担保方式。但是近几年,“以物抵债”这类新的担保方式频现,即借贷关系中的债权人与债务人签署《房屋买卖合同》,将债务人的房屋卖与债权人,以实现债权、消灭债务。该种担保方式的合法性在司法实践中尚存争议,因此,本文从现有法律规定及司法审判角度出发,对“以物抵债”的合法性问题进行归纳总结。
 
案例类型
 
一、债务履行期限届满前,债权人与债务人签署《房屋买卖合同》,约定(或其他行为能够判定)债务履行期限届满,借款无法清偿时,债务人房屋归债权人所有的,该类《房屋买卖合同》因触犯《物权法》关于禁止流押的规定,而被认定为无效。
裁判观点:债权人与债务人签署《房屋买卖合同》的目的在于担保借款的清偿,《房屋买卖合同》名为买卖实为担保,而我国《物权法》第一百六十八条又对担保做出了明确的规定,即抵押权人在债务履行期限届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此,《房屋买卖合同》作为一种担保方式,约定借款无法清偿时房屋归债权人所有,明显违反《物权法》的规定,应认定为无效。

案例索引:(2016)苏13民终776号

 
案例类型
 
二、债务履行期限届满前,债权人与债务人签署《房屋买卖合同》,约定(或其他行为能够判定)债务履行期限届满,借款无法清偿时,双方就房屋协商议价折抵借款的,该类《房屋买卖合同》因不违反法律法规强制性规定,而被认定为有效。
裁判观点:《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的目的在于,债务人在不能清偿债务时保有对以抵押物价值抵偿债务时进行结算议价的权利。据此,在债务人未能清偿到期债务的情况下,债权人不是依据约定直接取得案涉房屋所有权,而是议价后取得,不违反法律规定,房屋买卖协议有效。

案例索引:(2014)粤高法民一提字第58号
 
案例类型
 
三、债务履行期限届满后或双方协商终止借款关系后,双方签署《房屋买卖合同》将债务人房屋卖与债权人,将借款转为购房款的,《房屋买卖合同》有效。
裁判观点:由于《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》签订时,双方之间的部分借款已经到期,其余部分借款双方当事人一致同意提前到期,在此情况下,双方经协商一致终止借款合同关系,订立《商品房买卖合同》,建立商品房买卖合同关系,将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保……当事人的上述交易安排,并未违反法律、行政法规的强制性规定……应认定为无效的主张,本院依法亦不予采信。

案例索引:(2015)民一终字第180号
 
案例类型

四、债务履行期限届满前或届满后,在债务人未清偿借款的情况下,债权人债务人签署《房屋买卖合同》约定债务人将房屋卖与债权人,债务人可限期回购,否则房屋归债权人所有。

该种情况下的《房屋买卖合同》效力,司法实践中有如下几种观点:

1《房屋买卖合同》因违反《物权法》关于禁止流押的规定而无效。

裁判观点:在债务人未清偿借款的情况下,将房屋卖与债权人,同时约定债务人可限期回购,其本质,仍然是以房屋做担保。而我国法律对担保的实现有明确规定,限期不能回购(回购期限即还款期限)则房屋所有权归属于债权人的约定,属于流押,为法律所禁止,在此情况下,《房屋买卖合同》因违反相关法律而无效。

案例索引:(2014)浦民一(民)初字第18263号

2《房屋买卖合同》因虚假意思表示而无效。

裁判观点:因双方系以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保,也即名为商品房买卖实为担保,双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示,因此双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。

案例索引:(2017)最高法民申3248号

3《房屋买卖合同》有效,但债权人不能依据该合同取得房屋所有权。

裁判观点:《房屋买卖合同》为借款的非典型担保合同,不违反法律、行政法规的强制性规定,不能认定《房屋买卖合同》无效。但是,因债权债务人之间实际为借贷关系,《房屋买卖合同》仅为借贷的担保,因此,债权人不能直接以《房屋买卖合同》为由主张房屋所有权。按照民间借贷法律关系审理做出判决后,债务人不履行生效判决确定的债务时,债权人可以申请拍卖房屋。

案例索引:(2015)闽民终字第913号;(2015)济民一终字第474号
 
 
以上归纳整理,最终解释权归作者本人
 

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